Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости

Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости (кроме земельных участков)

Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственностина  недвижимостьподлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью сторонымогут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями. 

При этом следует учитывать, что нотариальное удостоверениесделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56)  нотариусобязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залогимущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

Договор купли-продажи квартиры у нотариуса и оформление сделки

В законе только к отдельным видам сделок с недвижимостью предусмотрены требования об их обязательном нотариальном удостоверении. Однако тот же закон не лишает граждан права по собственной инициативе заверить нотариально любую другую сделку, не требующую такого порядка. Ниже будет рассмотрено, является оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса обязательным? Насколько нотариальное удостоверение может обезопасить участников сделки от различных правовых рисков.

Содержание статьи

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Что по этому поводу говорит закон?

Если к оформлению определённых сделок есть особые требования, они оговариваются либо в Гражданском кодексе (далее по тексту – ГК РФ), либо в иных законах. Согласно ст. 131 ГК РФ, сделки с недвижимостью, к которым относится и покупка жилья, требуют обязательной государственной регистрации. Указаний на обязательное нотариальное удостоверение закон в отношении таких договоров, заключаемых в общем порядке, не содержит. Соответственно, провести сделку по покупке или продаже жилья вы можете без обращения к нотариусу, однако в этом правиле есть ряд важных исключений.

Когда нотариальное удостоверение обязательно?

До 2016 года единственным исключением из общего правила были случаи, если в заключаемом договоре имелось прямое указание на то, что сделку, помимо государственной регистрации, нужно нотариально заверять. Однако в конце 2015 года в законодательство был внесён ряд важных изменений, после которых без такого удостоверения невозможно зарегистрировать сделку.

Речь идёт о следующих операциях :

Покупаемое жилое помещение находится в общей долевой собственности, то есть доли выделены официально, что отражено в свидетельстве о праве собственности. Подробнее о рисках при покупке доли в квартире читайте тут . Квартира приобретается под выплату ренты и оформляется договор ренты. Собственником приобретаемого жилья является несовершеннолетний, например, была оформлена приватизация квартиры на ребёнка . Либо гражданин, который был официально признан (то есть по решению суда), ограниченно дееспособным.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры

Документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по сделкам, нотариально удостоверенным, могут быть переданы на государственную регистрацию НОТАРИУСОМ!

Согласно статье 86.2. Основ законодательства о нотариате нотариус, удостоверивший сделку, на основании которой подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган). Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам.

Документы, необходимые для представления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариального действия.

При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также осуществлении иных действий, предусмотренных настоящей статьей, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса, предусмотренные настоящей статьей, осуществляются без доверенности.

В п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено:

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение ТРЕХ РАБОЧИХ ДНЕЙ, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем В ТЕЧЕНИЕ ОДНОГО РАБОЧЕГО ДНЯ, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления.

Как обойти нотариальное заверение сделки купли-продажи или дарения доли недвижимости?

В связи с изменениями в 2015-2016 г. об обязательном удостоверении сделок по отчуждению долей многие стали задаваться вопросом «а можно ли обойтись без удостоверения у нотариуса сделок купли-продажи и дарения долей недвижимости?» Давайте разберемся!

Изменения касаются статей 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также с 01.01.2017 г. введен в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который действует на сегодняшний день.

Отчуждение долей недвижимости (кроме земельных участков)

А). Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. — 02.06.2016 г.

Б). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке , подлежат нотариальному удостоверению. (ФЗ от  02.06.2016 № 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. – 01.01.2017 г.

В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество , в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

ВЫВОДЫ:

Если договор купли-продажи доли (квартиры, дома, комнаты) постороннему лицу заключен после 12.2015 г. – нотариально заверять нужно. Договор дарения доли заверять не нужно. Продажу доли другому сособственнику – не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно. Если договор купли-продажи, дарения или мены доли (квартиры, дома, комнаты) любому лицу заключен после 06.2016 г. – нотариально заверять нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять нужно.

Договор купли продажи квартиры и доли в ней, купля продажа недвижимости

Нотариус производит регистрацию и оформление купли продажи имущества, нотариальное удостоверение договора, берёт на себя составление договора купли продажи имущества.

Как предусмотрено законом, нотариус обязан проверить личности обратившихся, проверить их дееспособность и правоспособность, разъяснить им смысл и значение договора продажи имущества. Нотариус также проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. При этом проект договора может быть составлен как самим нотариусом, так и быть представленным сторонами. При удостоверении договора купли-продажи нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.

2 июня 2016 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон №172-ФЗ, которым вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе.

Цена за нотариальное заверение договора купли продажи имущества

Нотариус за свои услуги взимает нотариальный тариф (государственная пошлина) размеры которых установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1. Основ законодательства о нотариате. Окончательная стоимость будет несколько выше, так как помимо нотариального тарифа в цену включается плата за работы правового и технического характера. К данным работам относится составление проекта договора купли продажи у нотариуса, доверенности, заявления, печать текста и распечатывание документов, прошивание и ксерокопирование документов и т. д.

За доверенностью к нотариусу

Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса

Статья рассказывает, нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса в 2018 году, разъясняет тонкости законодательства.

Основные моменты

Стороны сами решают через нотариуса, заверять документы или нет, но из этого правила есть исключение.

Важно! Обязательно требуется нотариальная заверка для сделок с долями недвижимости. При этом не имеет значение, сколько имеется покупателей и продавцов, покупают ли родственники недвижимость или нет. В любом случае без нотариальной заверки не обойтись.

Обязательно нотариальная заверка нужна при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним. Такое правило установлено п. 2 ст. 54 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Как заверить соглашение нотариально

Для начала следует выбрать нотариальную контору. Строгих правил, куда обращаться, и привязки по районам на данный момент нет. Такой порядок установлен ст. 56 Основ законодательства о нотариате.

Поэтому можно выбрать организацию, куда удобно будет обратиться.

Перед обращением к уполномоченному заверителю следует собрать документы.

Необходимые документы

Для заверения необходимо сторонам представить следующие бумаги:

соглашение купли-продажи; паспорта владельцев жилплощади; одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы малолетних граждан; свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН; основание получения недвижимости: соглашение купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная; техническая документация. Заказать этот документ можно в бюро технической инвентаризации или центре государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ); нотариальное одобрение от супруга на продажу, если собственность приобретена в период семейной жизни; справка обо всех, кто прописан на жилой площади.

Предварительно необходимо обратиться в отдел опеки для получения одобрения.

5 документов для одобрения сделки с участием малолетних:

заявление на продажу прежней и покупку новой жилплощади; документ о рождении ребенка; паспорта родителей; техническая документация; выписка из ЕГРН.

Заявление специалисты опеки рассматривают четырнадцать дней. По результатам рассмотрения дается заключение. Прийти в отдел опеки должны мать и отец, даже если они развелись. Только в случае лишения родительских прав нет необходимости приходить родителю в опеку.

Просто так специалисты опеки не дадут своего одобрения. Необходимо, чтобы жилищные условия малолетних не ухудшались.

Дополнительно придется оплатить нотариальную заверку доверенности, когда от имени владельцев жилья обращается представитель. Заверка доверенности обойдется в 1,5-2 тыс. рублей.

Оформление сделки купли продажи квартиры через нотариуса в 2018 году

Вопрос о расширении роли нотариата при заключении различного рода сделок отчасти нашел свое решение в ФЗ N 218, вступившим в силу в начале 2017 года. Закон (ст.4) включил нотариуса в состав участников отношений, возникающих при учете и оформлении прав.

Когда требуется нотариус

С начала прошлого года нотариальное удостоверение требуется для отдельных договоров при продаже недвижимых объектов. Присутствие нотариуса обязательно на следующих сделках по отчуждению:

долевой собственности; недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним; лицам вне зависимости от возраста, над которыми установлена опека; ограниченно дееспособным гражданам.

Это прямо предусмотрено в положениях Закона, статьях 42 и 54 соответственно. При нарушении установленных требований, в государственной регистрации заявителям будет отказано. 

Когда супруги или другие лица, приобретают для себя квартиру в долевую собственность, часто возникает вопрос, требуется ли в этом случае нотариальное оформление договора.

Законодатель делает упор на то, что нотариус требуется при отчуждении долевой собственности, а не при приобретении единого объекта несколькими лицами. Следовательно, если со стороны продавца выступает:

единственный владелец, квартира или комната не поделена на доли

То факт приобретения данного объекта несколькими покупателями в долевую собственность не влечет обязанности оформлять покупку у нотариуса. 

Требований обязательного нотариального удостоверения договоров на продажу комнат в коммунальных квартирах в законе нет. Однако, поскольку соседи, проживающие в квартире, где продается комната, имеют преимущественное право на ее приобретение, лучше, если сделка будет оформлена в нотариальной конторе.

Это тем более актуально, что иногда регистрирующие органы отказываются вносить в реестр данные договоров на приобретение коммунальных комнат, составленных в простой письменной форме.

Госрегистратором не проводится проверка на законность нотариально заверенного договора. Достоверность поданной бумаги проверяется через единую информсистему нотариата.

Как выглядит договор купли продажи квартиры

(Применимо к сделкам, которые могут быть совершены в простой письменной форме, например продажа 1 комнатных квартир, где имеется только один собственник

Случаи обязательного нотариата указаны здесь>> )

 

 

 

Город:_______________________________________________

Дата (прописью):_______________________________________

 

 

Граждан__ РФ ___________________________________, пол: _________, дата рождения: _____________, место рождения: ___________________, паспорт: _________________, выдан _______________________________, дата выдачи паспорта: __________года, код подразделения: ___________, СНИЛС ___________, зарегистрирован ____ по адресу _________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

 

Граждан__ РФ ___________________________________, пол: _________, дата рождения: _____________, место рождения: ___________________, паспорт: _________________, выдан _______________________________, дата выдачи паспорта: __________года, код подразделения: ___________, СНИЛС ___________, зарегистрирован ____ по адресу _________________________________________,

и Граждан__ РФ ___________________________________, пол: _________, дата рождения: _____________, место рождения: ___________________, паспорт: _________________, выдан _______________________________, дата выдачи паспорта: __________года, код подразделения: ___________, СНИЛС ___________, зарегистрирован ____ по адресу _________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны

 

далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем:

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в ____________ собственность квартиру, общей площадью _____ кв. м., состоящую из ____(_______) комнат, находящуюся по адресу: ____________________________ (в дальнейшем именуемая «Квартира»), кадастровый номер ________________________

Оформление купли-продажи квартиры у нотариуса

Во время заключения сделки многие граждане считают, что оформление купли продажи квартиры у нотариуса является необязательным. Гражданский кодекс РФ не указывает, нужен ли нотариус при заключении соглашения, однако заверенное удостоверение имеет внушительное количество преимуществ. Более того, согласно с актуальными поправками в законодательстве, жилье, что пребывает в долевой собственности, может реализовываться только при нотариальной заверке договора купли-продажи.

Нормативная база

Ранее удостоверение договора у нотариуса при продаже квартиры являлось обязательным для продажи квартиры, однако после вступления в действие второй части ГК РФ решение принимает продавец. В 2018 году порядок заключения сделок по продаже недвижимости регламентируется статьей №550 ГК РФ. Положения кодекса предусматривают, что договор купли-продажи должен обязательно составляться в письменной форме, при этом нотариальная заверка является опциональной. Проверка договора нотариусом на легитимность поможет избежать нежелательных законных последствий. Сделки купли-продажи, что подкрепляется нотариальным удостоверением, имеют больший юридический вес.

Важно! Обращение к нотариусу является обязательным в том случае, если соответствующее требование указано в тексте договора купли-продажи. Можно ли не регистрировать право собственности в Госреестре без удостоверения? Да, договор будет аннулированным.

В обязанности юриста входит:

верификация личности обеих сторон; проверка трудоспособности лиц; пояснение ключевых положений договора; помощь в составлении текста соглашения; хранение данных в нотариальном архиве (срок – 75 лет).

Перед тем как оформить сделку, необходимо заранее предъявить нотариусу всю необходимую документацию. Стоит отметить, что оформление документов обязательно проходит в физическом присутствии обеих сторон. Нотариус должен объяснить юридические последствия его действий. У юриста есть право отказаться от оформления сделки, если он усомниться в её юридической чистоте.

Информация, что доверялась юристу во время заключения сделки, является конфиденциальной, поэтому разглашению не подлежит. Нотариально оформленный договор заверяется в органе Госрегистрации.

Все вышеуказанные правила применяются как к государственным, так и частным нотариусам. Юридическая сила документа не зависит от статуса специалиста. Единственное условие – это получение лицензии на ведение нотариальной деятельности.

Договор купли-продажи квартиры (доли квартиры)

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры  (доли квартиры)

г.Н.Новгород                                                                                   ____________ года 

 

 

ФИО , гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец , и

ФИО , гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель , с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.  В соответствии с настоящим договором «Продавец» передает в собственность - продает, принадлежащую ему на праве собственности квартиру (__/___долю квартиры), а «Покупатель» принимает в собственность для себя - покупает,  квартиру (___/___ долю квартиры), расположенную по адресу: _________________.

2.  Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________) кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3.  Вышеуказанная квартира (_____ доля квартиры) принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________от ____________ года (данные документов – оснований указаны в Свидетельстве), о чем в Едином государственном реестре прав сделана регистрационная запись №________________ от __________ года, свидетельство о регистрации № __________ от ____________ года.