Дорога пройдет по жилым домам.
Опубликовано: 15.02.2021
Дорога пройдет по жилым домам.
В сети появился проект, предусматривающий строительство эстакады прямо по жилым домам!
В конец прошлого года власти Москвы завершили расселение микрорайона Камушки в Пресненском районе. Он ждал своей участи более десяти лет, еще Юрий Лужков обещал расселить камушкинцев на Пресненский вал, но там для них места так и не нашлось.
Сейчас район обнесен строительным забором и складывается ощущение, что жизнь там остановилась, но это не так. В кольце стройки находятся шесть домов которые до сих пор держат оборону. Некоторые из них не вошли в реновацию по идейным соображениям, остальные просто не подошли по параметрам.
СМИ активно обсуждают проект так называемого «Большого Сити», в котором Камушки являются одной из стартовых площадок. Это известно оставшимся жителям и многие из них даже согласны на сделку, но только на особых условиях.
На прошлой неделе на одном из тематических форумов анонимный пользователь выложил схему, на которой два «уса» эстакады проходят по еще жилым домам.
Чтобы понять, чего реальную ситуацию и какие сейчас настроения в микрорайоне мы связались с жителем одного из не расселённых домов.
Вот что нам рассказал Виктор:
«Мы прекрасно понимаем, что всех нас расселят, ведь этот участок очень выгоден для инвестора, но и мы при этом хотим получить достойную компенсацию. Я не против переехать, но хочу остаться на Пресне, тут я прожил всю жизнь, еще одно мое условие — это дом с подземным паркингом, мне не нужно больше метров в квартире, нам с женой трешки вполне хватает, а вот искать парковку по часу я устал.
Многие хотят разъехаться, наши соседи живут вчетвером в двушке и вот-вот появится пятый жилец, они хотят разменяться на две однушке в Пресне.
Да, это получается дороже чем стоят наши квартиры, но если инвестор собирается заработать на камушках миллиарды, то от пары миллионов доплаты он явно не разорится.
Поэтому ждем интересных предложения!»
Эти же вопросы мы задали эксперту в сфере недвижимости Игорю Селиверстову. Игорь риэлтор с сорока летним стажем, подбирал квартиры звездам советской и российской эстрады. Он считает, что задуматься о переезде стоило еще пару лет назад, когда появилась первая информация о реновации, сейчас ситуация будет только ухудшаться:
«Анализируя современную практику расселения в Москве, мы видим, что индивидуальный подход применяется редко, это связно с тем, что у властей есть достаточное количество рычагов и сильная законодательная база, которая позволяет выселить любой дом, если это нужно городу, поэтому нет никакого смыла уговаривать каждого.
Обычно, схема с расселением домов следующая: как только на рынке появляется первый инсайт, о том, что дом будет расселяться, на территорию приходим мы - риэлторы. Наша задача скупить максимальный пул свободных квартир, инвестор и город любит выкупать пачками, подъездами, а лучше целиком домами.
После этого приходи инвестор, может быть, частный, а может и город и выкупает у нас все квартиры. Но, это идеальный вариант. А бывает и так, мой коллега выкупил в одном из расселяемых домов 18 квартир, залез в кредит почти на 190 миллионов, но из-за того, что дом был достаточно старый его было выгодно признать аварийным и расселить в фонд аварийного жилья. Полученные квартиры он смог реализовать только через четыре года, убытки составили почти 20 миллионов рублей!
Если кто-то думает, что на этой схеме мы зарабатываем миллиарды он глубоко заблуждается. В лучшем случае это 10% наценки, а если учесть сколько сейчас стоит кредит, и как долго будут оборачиваться средства, то говорить о чистой доходности боле 5-6% в 2021 я бы не стал.
Стоит ли ждать? Мой совет, однозначно нет! В начале любого выкупа у всех еще есть деньги на руках, либо хорошие варианты альтернатив, цена еще не завалена в пол.
Чем дольше тянется процесс, тем больше падает цена. Всем очевидно, что обратной дороги нет, и ценник начинает стремиться к нулю. Когда в доме остается меньше половины жильцов, риэлтор вообще прекращает активную работу, собственники уже бегут сами. Часто в выкупленные квартиры селят арендаторов на короткий срок, это позволяет отбить часть издержек на содержание, но поверьте, это не самое приятное соседство. Арендаторов для таких случаев никто не отбирает, главный критерий наличие денег.
Я не раз сталкивался с собственниками, которые в начале отказались, а потом умоляли просто перевезти их куда ни будь. Важно понимать, что везде есть свои правила игры, и каким бы уникальным вы не считали свой случай в итоге правила сработают везде одинаково.»
Уже сейчас жители оставшихся домов столкнулись с инфраструктурным коллапсом, магазины закрываются, нет ни парикмахерских ни ремонта обуви, малый бизнес становиться не рентабельным при таком количестве клиентов.
